A társasház szétválása ritkán fordul elő, ennek egyik oka az, hogy összetett ingatlan‑nyilvántartási folyamat, amelyet a jogszabályok szigorú sorrendben engednek lefolytatni és a tulajdonosok 100%-nak hozzájárulása szükséges, továbbá, ha az egyes lakásokon haszonélvezeti jog, vagy teher is van, akkor ezen személyek hozzájárulása is szükséges. Másik oka pedig az, hogy viszonylag ritka az olyan társasház, amely úgy áll több épületből, hogy a tulajdonosok nem részközgyűlések formájában, hanem jogilag teljesen elkülönítve kívánnak működtetni.
A társasház szétválásának folyamatában első lépésként szükséges a társasház megszüntetése, vagyis a társasházi jogi jelleg törlése, mert amíg ez fennáll, a földrészlet nem alakítható át. A társasház megszüntetése azt jelenti, hogy az egyes lakások önálló helyrajzi számai megszűnnek és az ingatlanon osztatlan közös tulajdon jön létre. Ezt követi a telekalakítási eljárás, amelyben a földhivatal szakhatóságok bevonásával dönt a megosztásról, majd a telekalakítási változási vázrajz alapján bejegyzi az új helyrajzi számokat. A társasházak későbbi megalapításához szükséges szintenkénti alaprajzokat a földhivatal csak már létező, bejegyzett helyrajzi számra záradékolhatja, ezért az új társasházak létrehozása a telekmegosztás bejegyzése előtt nem lehetséges. A két eljárás közötti időszakban az újonnan létrejött földrészletek osztatlan közös tulajdonban maradnak, ami a jelzálogjogosultak hozzájárulásának ismételt beszerzését és a hitelszerződések módosítását is szükségessé teheti. A záradékolt alaprajzok hiányában az alapító okiratok előzetes elkészítése kockázatos, mert az alaprajzok esetleges módosítása az okiratok teljes újraszerkesztését igényelné.
A földhivatali gyakorlat egyértelmű: a változások egymásra épülnek, ezért a társasház megszüntetése, a telek megosztása és az új társasházak alapítása nem vonható össze egyetlen eljárási körbe.
A folyamat lezáró lépése az új társasházak megalapítása, amelyre csak a telekalakítás bejegyzése után kerülhet sor. A jogszabályi kötöttségek miatt az eljárás nem egyszerűsíthető, ugyanakkor megfelelő előkészítéssel a lépések közötti idő minimalizálható.
Ingatlan adásvételi ügyletben keressék bizalommal Ügyvédi Irodánkat!
