Gyakran találkozhatunk olyan ingatlannal, amelyet haszonélvezeti jog terhel, de mit is jelent pontosan a haszonélvezeti jog és mi a jogi helyzet az ilyen ingatlanokkal az eladás, vagy bérbeadás során. Ebben a cikkben elmondjuk, hogyan is működik a haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása és bérbeadása.
Először tisztázzuk azt a kérdést, hogy mit is jelent a haszonélvezeti jog:
A haszonélvezeti jog azt jelenti, hogy annak a jogosultja a más személy tulajdonában álló dolgot (jellemzően ingatlant) birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.
Fontos tudni, hogy a haszonélvezőt terhelik az ingatlannal (dologgal) kapcsolatos terhek (pl. közös költség, adók) és a használattal felmerülő költségek (pl. rezsiköltségek), a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével, mert ez utóbbiak a tulajdonos költségei.
A haszonélvezeti jogról írtunk már korábban itt és itt.
Azt is tisztázni kell, hogyan keletkezhet a haszonélvezeti jog:
A haszonélvezeti jog keletkezhet
- szerződéssel,
- vagy a törvény erejénél fogva.
Haszonélvezeti jogot ingatlanra alapíthatunk szerződéssel is, ebben az esetben az ingatlan birtokának átruházása, valamint ezen jognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. A szerződéssel alapított haszonélvezeti jog szólhat a jogosult haláláig, de egyéb meghatározott időre (pl. 10 évre) is.
A törvény erejénél fogva keletkezik az örökhagyó házastársának a holtig tartó haszonélvezeti joga az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon abban az esetben, ha az örökhagyónak leszármazója (pl. gyermeke, unokája) is van.
A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló haszonélvezeti jogát „özvegyi jog” elnevezéssel jegyzik be az ingatlan-nyilvántartásba.
Most lássuk, hogy működik a haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása és bérbeadása.
Kérdése van?
Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása:
A haszonélvezeti jog főszabály szerint akkor is fennmarad, ha a tulajdonos az ingatlant eladja. Ebben az esetben az ingatlan nem lesz tehermentes, hiszen a haszonélvező ezen joga változatlanul megmarad. Ilyenkor az adásvételi szerződést a haszonélvezőnek nem kell aláírnia.
Arra is van azonban lehetőség, hogy az ingatlan eladásával egyidejűleg a haszonélvezeti jog megszüntetésre kerüljön. Ehhez azonban szükséges a haszonélvező hozzájárulása és az adásvételi szerződést is alá kell írnia.
A haszonélvezeti jog megszüntetése történhet ellenérték fejében vagy ingyenesen is. Ez nyilvánvalóan azt jelenti, hogy ha ingyenesen kerül megszüntetésre a haszonélvezeti jog, akkor a teljes vételár az eladót illeti, ha viszont ellenérték fejében kerül a haszonélvezeti jog megszüntetésre, akkor az eladó csak a haszonélvezeti jog értékével csökkentett eladási árra jogosult, míg a haszonélvező megkapja az eladási árból a haszonélvezet értékét.
Fontos tudni, hogy a haszonélvezeti jog egy vagyoni értékű jog, melynek az értékét a jogszabályi előírások alapján kell kiszámítani. Az érték meghatározásánál lényeges az eladási ár, valamint a haszonélvező életkora.
Haszonélvezettel terhelt ingatlan bérbeadása:
Amennyiben ingatlant bérlünk, előtte mindenképpen meg kell nézni az ingatlan tulajdoni lapját, hogy tisztában legyünk annak jogi helyzetével.
A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, használat, hasznok szedése jogának gyakorlását másnak átengedheti. Amennyiben a jog gyakorlásának átengedéséért a haszonélvező ellenértéket kér (pl. az ingatlant díjért bérbe adja), úgy csak akkor jogosult ezen jogok gyakorlását másnak átengedni, ha arra a tulajdonos azonos feltételek mellett (pl. azonos bérleti díj megfizetése fejében) nem tart igényt.
Amennyiben tehát az ingatlanra haszonélvezeti jog van bejegyezve, úgy az ingatlan bérbeadásáról a haszonélvező jogosult rendelkezni. Ilyenkor azonban mindenképpen kérjük be a tulajdonos azon nyilatkozatát is, hogy az ingatlanra ő maga nem tart igényt azonos feltételek, bérleti díj fizetése mellett. Ha elmulasztjuk ezen tulajdonosi nyilatkozat beszerzését, abba a kellemetlen helyzetbe is kerülhetünk, hogy az ingatlan tulajdonosa azonos feltételekkel igényt tart az ingatlanra.