A foglaló talán az egyik legismertebb jogi fogalom, jogintézmény a jogban kevésbe jártas, laikus emberek számára is. Mit is jelent azonban pontosan a foglaló jogintézménye, mi a különbség a foglaló és az előleg között, ezek a fogalmak egymás mellett vagy vagylagosan használhatók csupán egy-egy jogviszony esetében?
Ezen kérdések tisztázását szolgálja a jelen tájékoztató.
A foglaló és/vagy előleg fogalmai
Jellemzően ingatlan adásvétele esetén találkoznak az emberek a foglaló-előleg fogalompárossal. Az eladó és a vevő egyezségre jut a vételár összegében, amelyet jellemzően a vevő részletekben teljesít. Ilyenkor merül fel a kérdés, hogy szabad-e, kell-e foglalót fizetni vagy elég csak az előleg, vagy miként is állapodjunk meg e kérdésben.
Fontos tudni, hogy a foglaló és az előleg kapcsolata nem egy vagylagos kérdés. A vételár részletekben történő teljesítése esetén a vételár egy bizonyos része fizethető foglalóként, minden további részlet gyakorlatilag előlegként, vételárrészletként viselkedik.
Mik a különbségek a két fogalom közt?
A két jogintézmény közötti különbség a foglaló biztosítéki, szankciós jellegében keresendő.
Foglaló fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor és ennek a tárgyi szerződésből ki kell derülnie. Szankciós jellege a szerződés meghiúsulása esetén mutatkozik meg, ugyanis a szerződés teljesedésbemenetele esetén a foglaló összege a vételárba beszámít. A foglaló összegével a tartozás csökken, a szankciós jelleg ekkor nem érvényesül.
A szerződés meghiúsulása esetén, a szankciós jelleg érvényesülésekor azt kell vizsgálni, hogy a teljesítése meghiúsulása melyik félnek róható fel, azért melyik fél a felelős.
Amennyiben a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
A foglaló gyakorlatilag kárátalány, hiszen tulajdonképpen arról van szó, hogy a szerződés meghiúsulása esetén a vétlen félnek a szerződésszegő féllel szemben nem kell bizonyítani a kárát a foglaló összegének mértékéig. Az összeg a sérelmet szenvedett, vétlen félnek jár azon tény okán, hogy a másik félnek felróhatóan meghiúsult a szerződés. Fontos azonban, hogy a sérelmet szenvedett, vétlen felet ért kár összege, illetve az általa követelhető kártérítés összege a foglaló összegével csökken.
Fontos kérdés még a foglaló kapcsán, hogy mennyi legyen annak összege? A gyakorlatban jellemzően a kialkudott vételár 10%-át szokták a felek foglalóként kikötni és a bírói gyakorlat is azt mutatja, hogy a vételár 10%-nak megfelelő összegű foglaló nem eltúlzott mértékű.
A foglaló vagy előleg hogy szerepelhet az adásvételi szerződésben?
A foglaló fentiek szerinti ismertetése után az előleg kapcsán a legfontosabb tudnivaló, hogy ahhoz szankciós jelleg nem kapcsolódik, tehát a szerződés bármely okból történő meghiúsulása esetén az előleg összege a vevőnek visszajár.
A foglaló-előleg viszonylatában fontos gyakorlati tudnivaló, hogy a foglaló jellemzően és célszerűen a vevő által kifizetett első vételárrész.
Tekintettel arra, hogy a gyakorlat szerint a vevők jelentős hányada bankhitelből is finanszírozza a vételárat, fontos tudni továbbá azt is, hogy mi történik akkor, ha foglaló alkalmazása mellett a vevő mégsem kap hitelt és a szerződés emiatt meghiúsul.
Főszabály szerint a hitelfelvétel meghiúsulása a vevő terhe. Ez esetben a foglalót elveszíti, azonban a Felek a szerződésben ettől eltérően is megegyezhetnek. Ilyen esetben azonban ezt a szerződésnek kifejezetten tartalmaznia kell.
A foglaló vagy előleg kérdését mindig célszerű egyedileg vizsgálni
Felhívjuk Ügyfeleink figyelmét, hogy a fenti tájékoztató, csak a legalapvetőbb kérdéseket tisztázta, illetve arra is, hogy minden jogügylet más és más, így a részleteket mindig egyedileg kell vizsgálni.
A fizetési konstrukció (és egy adásvétel valamennyi egyéb feltételének) kidolgozásánál számos szempont értékelendő. Javasoljuk, hogy akár eladói, akár vevői oldalon érdekeltek egy-egy adásvételben, már a jogügylet első szakaszában. Az ajánlattétel/ajánlat elfogadása előtt keressék bizalommal Ügyvédi Irodánkat annak érdekében, hogy mindkét fél számára a legmegfelelőbb megállapodás születhessen az adásvétel fentiek szerinti részletkérdéseiben (is).